Checklist fiscal y contable para proyectos inmobiliarios en República Dominicana

Lista de verificación de cumplimiento fiscal y contable:

1. Registro del proyecto y exención de activos ante DGII: Tan pronto inicia su proyecto, regístrelo en la DGII y gestione la solicitud de exención del Impuesto Sobre los Activos. La Norma 07-07 requiere enviar a Impuestos Internos el estimado de costos y plazo de ejecución dentro de los primeros 120 días de iniciada la obra. Esto le permitirá excluir la inversión del proyecto de la base del impuesto anual de 1% sobre activos durante el tiempo de construcción. ¿Qué verificar? Que haya preparado el expediente con: carta de solicitud, estimado de costos detallado, contrato de la obra (si aplica) y cualquier formulario que DGII exija. No olvide que si el proyecto se extiende más allá de lo previsto, debe notificar oportunamente las razones a la DGII. Herramienta: Un ERP puede generar reportes de costos proyectados automáticamente; ERPly Construction, por ejemplo, tiene plantillas para “Exclusión ISA 34” (Impuesto Sobre Activos) que agilizan este trámite.

2. Contabilidad separada por proyecto: Asegúrese de llevar un sistema contable por cada proyecto inmobiliario que tenga en marcha. La legislación dominicana obliga a las empresas constructoras con varias obras simultáneas a mantener cuentas individualizadas por proyecto. Esto significa que ingresos, costos y gastos de cada desarrollo (ej. Torre A vs. Torre B) deben registrarse por separado, permitiendo determinar la rentabilidad de cada uno. Al final del ejercicio fiscal se consolidan los datos para la declaración de la renta corporativa, pero internamente debe existir esa segregación. ¿Qué verificar? Que su departamento de contabilidad tenga identificadores claros (centros de costos, códigos de proyecto) en cada transacción. Si todo lo lleva en “la misma contabilidad” podría incumplir la norma y perder visibilidad de qué proyecto gana o pierde dinero. Herramienta: Un buen ERP ya viene con esta capacidad. En Odoo/ERPly, la gestión multi-proyecto es estándar, vinculando cada factura, pago o nómina al proyecto correspondiente, manteniendo la información organizada y accesible.

3. Manejo correcto del ITBIS en compras de construcción: En proyectos inmobiliarios, la compra de materiales de construcción es masiva (cemento, acero, terminaciones, etc.), lo que genera pago de ITBIS en cada factura. Recuerde: bajo la Norma 07-07, el ITBIS pagado en materiales que serán parte de la obra no se adelanta como crédito fiscal mensual, sino que se capitaliza al costo del proyecto. Verifique que su contabilidad está registrando ese ITBIS como parte del costo de obra en proceso y no en la cuenta de “ITBIS por pagar/adelantar”. Un error común es incluir esos montos en el IT-1 mensual y luego la DGII puede rechazar ese crédito en una auditoría, generando un pago retroactivo de impuestos más intereses. Herramienta: Configure su sistema contable para distinguir las compras de materiales de obra (no acreditables) de otros gastos con ITBIS. ERPly Construction ya tiene esa parametrización conforme a 07-07, evitando automáticamente que usted cometa ese desliz.

4. Emisión de comprobantes fiscales (NCF) adecuados: Cada ingreso que genera su proyecto (venta de una vivienda, cobro de cuota, etc.) y cada gasto que realiza debe estar sustentado con un comprobante fiscal válido. En la construcción, esto tiene particularidades:

• Si vende unidades inmobiliarias o cobra por trabajos, debe emitir la factura con NCF de ingreso correspondiente (e.g. NCF con valor fiscal para ventas, o de consumidor final si es a persona física). Asegúrese de que estas facturas cumplen con la normativa de Facturación Electrónica si ya aplica para su empresa o para contrataciones con el Estado.

• Gastos y pagos sin NCF: La norma 07-07 le exime de exigir NCF a ajusteros o maestros que contrate, siempre y cuando practique las retenciones de ley. Esto significa que podrá deducir esos costos de mano de obra informal aun sin factura con NCF, pero debe documentarlos internamente (contratos, recibos simples) y reportarlos en el IR-2 anual con detalles (nombre, cédula del maestro, monto) según lineamientos de DGII. Verifique que está usando los tipos de NCF correctos para cada transacción (por ejemplo, Gastos Menores o Compras sin factura cuando aplique a esos pagos). Herramienta: Un sistema ERP actualizado facilita la emisión y control de NCF. La solución de ERPly soporta NCF Electrónicos y clasificación de gastos sin NCF, generando automáticamente el archivo de reporte 606 con los códigos adecuados para gastos con proveedores informales, de acuerdo con la normativa local.

5. Retenciones de impuestos a contratistas y profesionales: En un proyecto inmobiliario típicamente intervienen ingenieros, arquitectos, contratistas de distintas áreas y también maestros de obra con sus cuadrillas. Cada pago que realice a estos debe ser evaluado por posibles retenciones:

• Pagos a personas físicas (no registradas con RNC) por servicios de construcción (ej. maestro constructor, ajustero): retener 2% de ISR del monto bruto por cada pago. Esto aplica incluso si el contratista es extranjero indocumentado; la norma “legaliza” su mano de obra permitiendo la retención sobre pagos a indocumentados.

• Pagos a profesionales liberales (arquitectos, ingenieros independientes) por honorarios: retener 10% de ISR si en la factura solo cobran sus honorarios profesionales.

• Pagos a empresas de servicios (contratistas con RNC que le facturan con NCF): por regla general, si le facturan con ITBIS, retener 30% del ITBIS (esto es parte de normas de retención de ITBIS para servicios locales, fuera de 07-07). Y si es un servicio de construcción subcontratado que incluye materiales, recordar el punto de ITBIS especial (solo 10% facturado con ITBIS) discutido arriba.

Verifique que en cada orden de pago o cheque esté aplicando las retenciones correspondientes. No hacer estas retenciones puede conllevar que ese gasto se rechace como deducible y que la DGII le cobre el impuesto no retenido más recargos. Herramienta: Un módulo contable bien diseñado calculará automáticamente las retenciones. Por ejemplo, al registrar un pago a un maestro constructor en Odoo, el sistema ERPly Construction deduce el 2% automáticamente, llevándolo a una cuenta de retenciones por pagar. Así no hay “se me olvidó aplicarle la retención” – el sistema no olvida.

6. Declaraciones mensuales al día (IT-1, 606, 607, IR-17): Un proyecto sano fiscalmente implica que todos sus reportes periódicos a la DGII se presenten correctamente:

• 606 – Reporte de Compras: mensualmente listar todas las facturas de gastos y compras. Asegúrese de incluir aquí incluso las compras sin NCF (hay renglones especiales para gastos menores o pagos al exterior) y de excluir el ITBIS de materiales de construcción como crédito reclamado, tal como mencionamos antes.

• 607 – Reporte de Ventas: listar todas las facturas emitidas a clientes (ventas de inmuebles, servicios). Verifique que los NCF, RNC/cédulas de clientes y montos cuadren con su facturación.

• IT-1 – Declaración de ITBIS: refleje las ventas gravadas del período y los créditos fiscales deducibles. Nuevamente, no deduzca ITBIS de materiales de construcción aquí. Declare cualquier retención de ITBIS que le hayan hecho clientes a usted (p. ej., si construye para el Estado, este le retiene 100% del ITBIS facturado).

• IR-17 – Retenciones en la fuente: si retuvo ISR a maestros, profesionales u otros proveedores, debe declararlo y pagarlo trimestral o mensualmente (según corresponda) mediante este formulario.

Verifique que tiene un calendario de obligaciones y que los datos enviados cuadran con su contabilidad. Cualquier inconsistencia (por ejemplo, NCF registrado en 606 pero no en contabilidad, o viceversa) es una alerta para DGII. Herramienta: Los ERPs modernos pueden generar automáticamente estos reportes. ERPly configura en Odoo las plantillas de 606/607 de forma que, al final de mes, usted exporta un archivo TXT o XML listo para subir a la oficina virtual de DGII con todos los datos consistentes. Esto ahorra horas de trabajo manual y reduce riesgo de error en transcripciones.

7. Control de nómina y obligaciones laborales (TSS): Aunque este punto es más laboral que fiscal, impacta la salud general del proyecto. Si su proyecto tiene empleados en nómina (ingenieros residentes, personal administrativo de obra, obreros formalizados), cumpla con inscribirlos en la TSS (Tesorería de la Seguridad Social) y pague a tiempo las cotizaciones de salud, pensión y riesgos laborales. Verifique mensualmente que está reportando los salarios reales y pagando las obligaciones, ya que la DGII cruza información con la TSS y podría cuestionar si ve gastos de nómina altos en contabilidad pero pocos empleados reportados. En proyectos donde parte de la mano de obra es informal (vía ajusteros), encuentre un balance: formalice todo lo posible, y lo que no, cúbrase con las retenciones explicadas en el punto 5. Herramienta: Un ERP integrado maneja también el módulo de nómina. La solución de ERPly incluye gestión de nómina adaptada a la ley dominicana (calculando aportes TSS, INFOTEP, retenciones de ISR a empleados), asegurando que la carga laboral esté controlada y en orden con las autoridades.

8. Adopción de facturación electrónica y controles digitales: República Dominicana avanza hacia la facturación electrónica obligatoria (Ley 32-23). Para 2025, muchas empresas – incluyendo constructoras – ya deben emitir Comprobantes Fiscales Electrónicos (e-CF). Además, en proyectos con el Gobierno es un requisito emitir facturas electrónicas desde el principio. Verifique si su empresa está en el cronograma de adopción de e-CF de DGII y adelántese a implementar un sistema autorizado de factura electrónica. Igualmente, use la firma digital para contratos y permisos si es posible, y lleve registros digitales de toda documentación (permits, licencias, contratos de venta, etc.). Esto no solo le pone en cumplimiento, sino que le da trazabilidad y agilidad administrativa. Herramienta: ERPly Odoo ya soporta facturación electrónica integrada con DGII, cumpliendo la normativa vigente (ej. formato de e-CF, catálogo de comprobantes, certificado digital). Al emitir sus facturas de venta de inmuebles por el ERP, estas salen con un e-CF válido y se registran automáticamente para sus reportes, manteniéndolo al día con esta innovación regulatoria.

Integrando el checklist con su sistema de gestión

Revisar esta lista punto por punto para cada proyecto puede parecer desafiante, pero con el apoyo de la tecnología, muchas de estas tareas se automatizan o se vuelven parte natural de su flujo de trabajo. Un ERP especializado en construcción para RD, como ERPly Construction sobre Odoo, actúa como una red de seguridad que cubre cada ítem del checklist:

• Le recuerda los hitos fiscales (ej.: “Proyecto X cumple 120 días, enviar solicitud a DGII”).

• Separa contablemente cada proyecto sin duplicar esfuerzos.

• Aplica las reglas de ITBIS y retenciones conforme a la Norma 07-07 y demás leyes, evitando errores humanos.

• Genera los reportes exigidos (606, 607, IT-1, etc.) con un clic, garantizando que la información cuadra y cumple formato.

• Le permite monitorear en tiempo real el estado financiero-fiscal de la obra: si algo falta por declarar o hay una discrepancia, salta a la vista antes de que sea un problema.

En resumen, adoptar un sistema así es como tener un contador y un fiscalista trabajando 24/7 dentro de su empresa, velando por el cumplimiento. Y todo mientras usted y su equipo pueden enfocarse en lo que mejor saben hacer: ejecutar proyectos de calidad.

Conclusión: Garantice el éxito de su proyecto en todos los frentes

Un proyecto inmobiliario exitoso no solo se mide en metros cuadrados construidos o unidades vendidas, sino en la solidez administrativa con que se llevó a cabo. Siguiendo este checklist fiscal y contable, usted minimiza riesgos de sanciones y optimiza los beneficios que las leyes ofrecen al sector construcción. No lo deje al azar ni a la memoria: integre estos pasos en su rutina de proyecto.

¿Le pareció larga la lista? No está solo en esto. ERPly SRL ofrece herramientas para que cada punto se cumpla de forma fácil y hasta automática. Lo invitamos a conocer más sobre cómo nuestra solución vertical para constructoras en Odoo puede ayudarle a “hablar el mismo idioma” que la DGII sin perder eficiencia. Descargue nuestro Checklist de Cumplimiento en Construcción (PDF) gratuito como guía de cabecera, o contáctenos para una consulta personalizada. ¡Con control de costos y cumplimiento normativo de la mano, su proyecto estará encaminado al éxito total!`